近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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